Có thể nói căn hộ Officetel là đứa con lai của thị trường bất động sản và luật pháp nước ta hiện nay chưa có quy định rõ ràng, cụ thể và chưa công nhận loại hình này. Nhưng loại hình căn hộ này vẫn ra đời, thậm chí với số lượng lớn trong những năm gần đây. Cả người bán và người mua đều biết điều đó nhưng họ vẫn tìm đến nhau. 

Thực trạng Officetel hiện nay 

Officetel là từ ghép giữa office và hotel, tức là căn hộ “lai” giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng làm việc.  Đa số officetel có diện tích từ 20-200m2, và do diện tích nhỏ như vậy nên giá bán của officetel thường khá thấp, nhiều đối tượng khách hàng khác nhau có thể mua được. Ngoài ra, do có đặc tính như là một “văn phòng” nên người mua có nhu cầu sở hữu hoặc cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng kinh doanh khá lớn.

Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, căn hộ chung cư không được đăng ký kinh doanh, làm văn phòng. Do đó, loại hình officetel là một sự thay thế “tuyệt vời”. Hiện nay, có khá nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản đã triển khai một loạt dự án có officetel. Trong đó, đáng chú ý nhất là NovaLand với hơn 10 dự án có căn hộ officetel.
officetel
Hiện nay, hầu hết những dự án trong khu vực trung tâm thành phố và gần khu vực sân bay đều có hỗn hợp nhiều loại hình bất động sản như căn hộ chung cư, officetel, trung tâm thương mại và shophouse. Các doanh nghiệp phát triển nhiều loại sản phẩm trên một dự án nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường và mang lại hiệu quả kinh tế cao.

Lồng ghép Officetel 

Thep đúng nghĩa này thì căn hộ Officetel được thiết kế vừa làm nơi làm việc, vừa làm nơi nghỉ ngơi như khách sạn. Tuy nhiên, trên thị trường thì Officetel xuất hiện một cách khá là đa dạng. Một số căn hộ tuy được gọi là officetel nhưng thực chất chỉ dùng để ở như căn hộ bình thường hoặc cho thuê để ở, một số nơi dùng để đặt văn phòng làm việc.

Đặc biệt, nhiều dự án officetel cho phép các “cư dân” sử dụng tất cả tiện ích giống như một căn hộ chung cư. Điều này có thể dẫn đến tình trạng quá tải ngay trong dự án. Bên cạnh đó, officetel cũng được cho là “lách” Luật Nhà ở năm 2014 khi sử dụng căn hộ làm địa chỉ đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh.

Theo thống kê của Công ty Cushman & Wakefield, hiện có khoảng 40% khách hàng sử dụng offictel nhằm làm văn phòng của công ty, 10-15% khách hàng mua để ở, còn lại là dùng vào mục đích khác như cho thuê lưu trú… Bên cạnh những mặt tích cực không thể phù nhận thì vẫn có một số ý kiến quan ngại về những bất cập liên quan đến officetel. Với quy định hiện nay, căn hộ thương mại phải có diện tích lớn hơn 45 m2, trong khi đó tỷ lệ căn hộ officetel có diện tích nhỏ hơn điện tích này khá phổ biến. Điều này khiến nhiều người nghi ngờ các chủ đầu tư đang “lách luật” làm các căn hộ có diện tích nhỏ nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Ngoài ra, giá bán officetel cũng thường thấp hơn các căn hộ thông thường và hệ số xây dựng, hệ số sử dụng đất cũng thường cao hơn so với những dự án đơn thuần chỉ là chung cư. Do đó, ngày càng nhiều chủ đầu tư “lồng ghép” officetel vào trong những dự án của mình để tối đa hóa lợi nhuận thu được.

Lối thoát nào cho Officetel? 
officetel
Theo các chuyên gia, đối với một bất động sản có 2 đặc tính vừa để làm việc vừa đề ở như loại hình Officetel phải chịu chi phối bởi các quy chuẩn về thiết kế, xây dựng hạ tầng của cả 2 loại hình bất động sản này. Tất nhiên, một số điều kiện có thể rút bớt cho phù hợp với chức năng bán của nó.

Ngoài ra cần xác định Officetel chỉ là nơi lưu trú chứ không phải nơi cư trú lâu dài. Do vậy cần hạn chếviệc người mua officetel sử dụng như một căn hộ chung cư… và có thể hạn chế số người lưu trú tại officetel bằng quy định số người đăng ký lưu trú trên diện tích officetel. Về mặt pháp lý đây rõ ràng là loại hình bất động sản dùng để kinh doanh nên theo luật hiện hành được cấp quyền sở hữu 50 năm như các loại hình bất động sản phục vụ kinh doanh là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, cũng cần có quy định về quy chuẩn về hệ số liên quan giữa diện tích officetel và các hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực có dự án.

Trong lúc luật định rõ ràng, nhu cầu tìm mua căn hộ lai của khách hàng vẫn không ngừng tăng lên, không ít người mua để lách quy định cấm đặt văn phòng ở chung cư. Ở phía người bán, các chủ đầu tư cũng tranh thủ cơ hội để bán một loại căn hộ mà nếu đúng quy định thì chưa được làm. Cả người bán và người mua đều biết như vậy nhưng vẫn tìm đến nhau.